«I rustici (…) formano un patrimonio storico e architettonico di indubbia importanza per il nostro Cantone. Occuparci della loro salvaguardia, tutela e valorizzazione è un dovere nei confronti del nostro passato e un impegno verso il futuro. (…) Il Cantone Ticino, per il tramite del Dipartimento del territorio (DT), sostiene peraltro attivamente sia il recupero dei rustici (sussidi tetti in piode) sia il recupero del territorio montano che ne rappresenta la naturale cornice».
È, questa – a firma del responsabile del DT, Claudio Zali –, la prefazione alle Linee guida cantonali – Interventi sui rustici del febbraio 2020, un testo che appare ancor più significativo dopo l’estate di questo 2024 che a giugno ci ha mostrato la Valle Maggia e il suo territorio massacrati da piogge torrenziali che l’hanno sfigurata e divisa. Torniamo però ai rustici, manufatti caratteristici di tutte le valli ticinesi. Sono circa 60’000 quelli presenti in Ticino, 12’000 dei quali registrati come degni di essere sistemati. Visto quanto asserito nelle Linee guida, ma anche nel Piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e impianti protetti (PUC-PEIP), non sembrano esserci problemi. L’inventario dei manufatti come l’impegno politico ci sono, i criteri per definire gli interventi conservativi e i relativi sussidi pure. Imbattersi in rustici abbandonati e fatiscenti dovrebbe dunque essere, sulla base di queste premesse, praticamente impossibile. Invece eccoli lì, distribuiti nelle valli.
A creare un ostacolo al loro recupero ci si sono messi non solo le piogge, ma anche il trust e i trustee che, ad oggi, impediscono la sistemazione di un 8-10% dei 12’000 rustici meritevoli di ristrutturazione. Cos’è il trust? A parlarcene, proprio qui su «Azione» (cfr. 4.7.2022), fu l’avv. Filippo Noseda. Ci spiegò, in quell’occasione, che un trust, in sintesi, «è un’intestazione di proprietà sulla base della quale un esperto amministra e cura gli interessi dei beni a vantaggio dei beneficiari prescelti, o ancora da individuare, di un soggetto terzo che glieli ha affidati». Cosa lega i trust e i trustee (una sorta di fiduciario) ai rustici che stanno cadendo a pezzi? Sostanzialmente, e in primis, l’emigrazione oltre oceano, quella di molte famiglie che, alla ricerca di una vita migliore, raggiungevano l’America. Non era insolito che, in quegli anni, giunti nella nuova patria, complici magari i ricordi o la lingua in comune, figli di famiglie diverse si unissero in matrimonio creandone una nuova che, per evitare problemi in ambito successorio, demandava a un trustee la gestione dei propri beni trasferiti ad un trust in vita o costituito post-mortem. Tra questi beni anche le rispettive case lasciate in Ticino. Ed è a questo punto che per i rustici – e i terreni ad essi circostanti – nascono i problemi. I motivi ce li siamo fatti spiegare dall’avv. Niccolò Salvioni che nell’ottobre del 2023, all’USI (per il Comitato dei notariati Lombardo e Ticinese) e a Istanbul in occasione della riunione dell’Euro American Lawyers Group (EALG), tenne una dettagliata relazione proprio su «La procedura di menzione del rapporto di trust su un bene immobiliare in un registro fondiario cantonale in Svizzera».
«Partiamo da un dato di fatto – osserva Salvioni – Il Ticino, tra l’800 e il 900, ha riscontrato la percentuale massima di emigrazione elvetica, con decine di migliaia di cittadini partiti – in particolare, ma non solo – verso nazioni governate dal diritto della common law di origine anglosassone, un diritto che è basato sui precedenti giurisprudenziali più che sulla loro codificazione; un diritto pertanto diverso dal nostro. Possiamo individuare in ciò un primo problema per i rustici, soprattutto perché il Ticino è probabilmente stato il Cantone elvetico con la massima incidenza di emigrazione e dunque – di riflesso – di rapporti di proprietà immobiliare governate da trust. La Svizzera, con l’adozione nel 2007 della Convenzione dell’Aia sui trust, ne ha riconosciuto l’istituto, integrato successivamente nella Legge sul Diritto Internazionale Privato e nell’Ordinanza sul Registro fondiario. È anche per questo che oggigiorno, ad essere maggiormente interessate dal problema, sono le preture e gli uffici del registro fondiario dei circondari cantonali di valle. Una situazione inevitabile se si pensa che proprio queste erano le zone a più forte incidenza di emigrazione».
Avv. Salvioni, perché è impossibile evitare che il rustico cada progressivamente in rovina?
La materia è complessa e può complicarsi ulteriormente in caso di trust. Un bene può essere trasferito direttamente a un trustee o, come indicato in un testamento, tramite figure intermediarie come esecutori testamentari o amministratori. Nelle successioni anglosassoni, è cruciale verificare se il trust è stato costituito in vita o post-mortem e se i beni sono stati attribuiti al trust o inclusi nella massa successoria. Spesso il testamento stabilisce che i residui della successione passino al trust. Questo crea un sistema «binario» tra trust e testamento, dove è necessario analizzare documenti collegati per capire chi guida la proprietà: trustee o successione. La mancanza di un documento può bloccare l’attribuzione della proprietà, generando così «terreni silenti». Senza un’indagine preliminare, è impossibile sapere se il proprietario originale o i suoi successori hanno disposto della proprietà tramite trust, testamento o senza disposizioni aggiornate.
È immaginabile trovare i legittimi eredi di un rustico parte di un trust?
Certo, ma non è una procedura rapida. Pensi, ad esempio, che in quest’ambito si trovano immobili intestati a proprietari di fine XIX secolo, senza che l’attribuzione a cascata abbia ancora avuto luogo. Perché ciò avvenga è talvolta necessario far capo a società genealogiche. Ce n’è una molto importante in Francia, sviluppatasi dopo la guerra d’Indocina, che opera una vera e propria «caccia agli eredi» con un prezzo base sui 1500 € per ogni «testa» trovata. Bisogna poi calcolare che, per risolvere una situazione di mancanza di un destinatario legittimo della proprietà, occorrono almeno un paio di anni.
Cosa cambia se si individua il legittimo proprietario o se invece l’immobile resta senza un destinatario?
Se non si trovano eredi, il pretore può nominare un amministratore o pubblicare avvisi (artt. 466 e 555 CCS). Senza reclami, l’immobile passa al Cantone (art. 466 CCS). Inoltre, l’art. 666a CCS disciplina misure giudiziarie per la gestione di terreni con proprietario irreperibile. In Italia, con iniziative regionali come la «banca della terra», i terreni silenti possono diventare patrimonio pubblico in 20 anni.
